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• 10 間禁煙客房
• 24 小時櫃台服務
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為遏制房價飆漲，近期包括北京等一線城市先後頒布嚴格的房地產調控政策。不過中國人民銀行參事盛松成認為，目前一、二線城市的房屋已無多少庫存，若只從抑制需求調控，將導致一、二線城市房價不降反升，越調控越高。



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盛松成接受一財網採訪時稱，調查研究資料，目前中國一、二線城市的房市已無多少庫存，尤其是上海、北京、深圳更不存在去庫存的問題。二、三線城市去庫存也非常明顯，四線城市的去庫存雖然不是很明顯，但庫存也沒有增加。

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他進一步解釋，房價過高的時期，往往都採用抑制需求來調控，結果造成一、二線城市房價越調控越高，這是治標不治本。他強調，因為需求調控是短期、具體的，反而會刺激房價上漲的預期。而供給的調控更側重於中長期，有助於穩定公眾對房價的預期。不過近年來，國有建設用地供應面積呈逐年下降趨勢，其中房地產用地面積下降更多。盛松成說，根據公開資料顯示，北京近5年的計畫供地指標平均為850公頃，最高是在2014年的1,000公頃，不過實際上根本沒有用完。但今年的計畫只有260公頃，供給量大為下降。物以稀貴的情況下，土地供應減少造成土地價格飆升，不過盛松成指出，房地產企業的投資熱情並未因此下降。根據統計，今年2月份的房地產投資增速高達8.9％，「出乎絕大多數人的意料」，且「這個趨勢還會繼續延續下去」。盛松成稱，因為房地產企業手上仍有不少資金，加上去年銷售成績不俗，所以預期今年的投資和去年相比不會降低。再加上目前去庫存的效果顯著，但房市需求依舊旺盛，因此投資增速不會下降。他並稱，現在的房地產投資已經向二、三線，甚至三、四線城市轉移。盛松成強調，在供給下降的情況下繼續進行需求調控的話，儘管短期內可立竿見影，但並不能真正抑制人們對房地產的需求。(工商時報) var _c = new Date().getTime(); document.write('');







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▲川普的經濟保護主義，將掀起全球經濟大海嘯。（圖／路透社）

文／郭琛

美國新任總統川普要實施的貿易政策，基本上是種粗暴的保護主義，包括不浪費時間在TPP（跨太平洋經貿夥伴協定）談判上，並計畫撤除已簽訂的FTA，再對來自中國、墨西哥等特定國家，分別課徵45％與35％的懲罰性關稅，甚至計畫普遍性提高美國關稅至20％（目前平均關稅為3.5％）。果真如此實施，將會是全球經濟的大海嘯，台灣也不能倖免於外。

川普企圖以「美國優先」的政治手段，要求美國製造業重回美國的政策，必然使目前亞洲工廠的代工量大幅減少，這意味台灣與大陸中有高技術含量的代工廠，為了巨變衝擊下的生存，就得考慮在美國設廠，或想法到(美國以外的) 市場銷售自家的產品。

在此分享個人認為市場行銷中的實用教戰手則 - 市場ABC， A是代表Attention， B是代表Business ，C是代表Close，分別代表行銷、產品與銷售三個層面、三個階段。簡單說銷售成績就是經過A ， B ， C三個階段完成的，照理說應是依A ， B ， C的程序來進行，但很多工廠是倒著順序來的，行銷更是大部分代工廠所誤解，甚至索性不做的區域。

市場行銷中實用 母親節禮物的Close

C是Close代表完成銷售工作。很多工廠的直覺反應，銷售就是帶著自家產品，到人多的地方去兜售了。如果產品本身的各項功能配備都很好，有興趣的客戶在詢問產品功能配備後，若價錢可以接受，達成交易的機會就很大。這種類似地攤式的交易方式，有時還好但大部分時候都很辛苦。

辛苦的原因有兩大類，一類是客戶不會自動上門，工廠只好沿門托缽的敲門方式去兜售產品給客戶。另一類是找到的客戶不對，客戶對產品的各項功能配備或價錢不滿意，更多得是客戶連聽都不想考慮。

Close的對象可能是代理商、零售商或終極消費者。在沒有做好AB的情況下，銷售工作的 C，就只能含淚喊出：沒有賣不出去的產品，只有賣不出去的價錢。慢慢著，有經驗的工廠知道，出去找客戶前先強化產品本身的各項功能與配備。

市場行銷中的Business

B是Business ，就是產品本身的各項功能配備。所以在設計產品時，最好能做在產品光譜的兩端，要嘛要有主要功能特別強大，要嘛就是售價比別人低廉，要是訴諸於性/價比，那就四面八方都有不同的競爭者了。

如果在B項產品方面有好的成績，則C項的銷售就會有較高的成交率。產品有越高的競爭力，銷售的成交率就越高，但傑出的市占率似乎只要有傑出的產品就可以做得到? 答案是未必如此。

▲好的行銷，在找客戶前先強化產品本身的各項功能與配備。（圖／達志／示意圖）

值得深思免費線上學英語網站的範例

我的工作資歷有長時間在掃描器的領域，所以選此行業的領頭雁-台灣的虹光精密工業公司為範例。虹光在快速文件掃描器的行業，不但是台灣領航者，也是世界級數一數二的領航者。

舉她的一個代表性客戶來標定其產品水準，世界上最大的公司-WalMark，集團內全球擁有11,666家據點，為了其內控系統需要，所有的文件都得即時輸入電腦，這意味著各分店、各部門，每天須輸入大量文件。為提升集團的生產力，WalMark從1999到2001年間就購置了超過5萬套Avision的各型快速文件掃描器(Document Scanner) 給每一分店與各部門使用，之後每年再添置2000到3000台的快速文件掃描器。

事實上虹光成立20幾年來，標案客戶涵蓋全球，知名的有德國的Lufthanasa、BMW、Simens，法國COMPTENICKEL，義大利的Consip與INPS，波蘭的陸軍與警察單位，俄羅斯的Megafon、 Sberbank，南非政府，中國的中國電信(中國移動) 、中國銀行、各政府機關、順豐、捷達、圓通、申通等快遞公司，巴西的Korreios(郵局) 、VIVO、OAB律師樓、TJPA(司法院)、UNIDAS與Bye Bye Paper，韓國的KPIC，、、、等近千個這種大大小小的銷售案例。由於這些都是隸屬標案，當年只有台灣的股民知道虹業績很好， 至於Avision這個品牌就乏人知曉。

虹光的客戶不但是世界各國的前500大企業、世界各國的政府機關，還包括了她的競爭者，像Kodak、Brother、Xerox、Lexmark、HP、IBM、Sharp、Kodak、、、，甚至包含這行業的龍頭老大 -Fujitsu，都向Avision ODM各型的文件掃描器。但虹光一開始為避免她ODM客戶的顧慮，就決定不積極在市場推廣虹光的品牌定位，而內斂到虹光的Avision僅是一個商標。

但是在近年來，歐、美、日的標案市場已日漸飽和，而其中小型公司與家庭對文件管理開始日趨重視，使得零售市場規模竟已超過標案市場，但市場量加大之下，虹光的ODM客戶兼競爭者，逐步對虹光的報價砍的刀刀見骨。無品牌加持的虹光，空有標案市場的高成交率，在新興的零售市場裡，中小型客戶的上門率幾乎為零。就連Brother、Epson在快速文件掃描器(DS)沒有等同虹光的產品技術，一跳入DS市場，就挾持在(其他) 市場的品牌知名度，僅2-3年光景就大幅超過虹光的市場佔有率。

虹光在市場低調作法下不是個案，幾乎是許許多多台灣工廠奉行的金科玉律。許多台灣上市公司是工廠出身，即使在技術領先時，大多不敢同步進行品牌行銷，少數的特例像捷安特，當年一面接ODM的生意，一面仍敢於在市場進行品牌行銷，甚至勇於到一級戰場設立前進據點。

要使市場佔有率(銷售)有跳躍式的上升，除了須有傑出產品提供的高成交率外，還需要想辦法使客戶上門詢問率提高，而成功的行銷就是吸引門當戶對的客戶上門。

▲沒有行銷的銷售，如同沒有規劃的產品，結果常是辛苦後還是辛苦！（圖／達志／示意圖）

市場行銷中的Attention

Attention是屬行銷層面。市場行銷的目的，是藉由品牌本身或依新推出產品的功能或價錢，使產品在市場上的辨識度上揚，以吸引目標消費者的注意，達到增加消費者的上門詢問率 。

例如想買車的消費者上門詢問Volkswagen Golf車子後，10位消費者有4位成交，這是相當不錯了; 但問題是想換車的消費者，會考慮到Volkswagen車行詢問(車子性能價格等等)的比率是10位中只有1位，如此之下Golf的市占率的期望值是10% (詢問率) x 40% (成交率) = 4%(市占率)。

增加Golf的市占率，可由B項將車子改進各項功能、或由C項找到超級銷售人員來賣車子，來提升成交率。但大眾化產品的市占率須仰賴市場行銷的手段，透過增加消費者的詢問率，來提升市占率。

傳統的Attention用登廣告，來呼喚潛在客戶的注意。但今日資訊的產生已遠超過現代人所能接受，即使廣告內容的好壞會影響客戶的感受，但廣告上的資訊都屬於自賣自誇的性質，使得登廣告的大多數結果會是費用高、成效小。另一種Attention的手段是贈送配備或用降價來吸引想佔便宜的游離客戶群，即以犧牲些現金回饋卡 年費利潤來換取市占率的增加。

若有專業而公正的汽車雜誌做的專題報導，報導該品牌的某一新型款式的性能測試，可名列於中高位階的極品；或好友有開這款車，以極好的評語向你推薦，則銷售就容易多了。最好的Attention方法，就是藉由產品專家的好評價，或使用者的好口碑了。

消費者在購買產品前，總會想參考專業的評價與使用者的口碑。就像今天在任何網購的地方，放著這兩個意見，就能消除消費者的疑慮，加快他們的購買決心。

當產品技術有所突破時，就是品牌推廣(Attention)的最佳時機，此時利用被評價的好成績，盡可能把品牌定位拉高，否則加入特殊的功能將品牌辨識度拉到利基(Niche)位置。否則終極消費者沒認知品牌的高度，則就算該品牌產品降價求售，消費者都無法感受到物超所值而沒有購買誘因。

當產業技術已成熟時，就很難再改變該產業內各品牌的定位了，因為雜誌都不想碰已成熟的技術或產品，而消費者也心存定見了。此時沒有品牌的產品會是賣得相當很辛苦，因為各家產品的技術都無太大差別了，此刻品牌就成為顯性的選項，結果沒品牌的產品售價，只能比好品牌的售價低了一截。

把商標推廣成品牌

有許多公司以為貼上了自己的商標(trademark)來銷售，就是品牌(brand) 行銷。但如果該市場的消費者都不認知此商標的魔力(定位) ，則商標不能被稱為品牌。現實的說法，品牌有其加分的價值而商標幾乎沒有價值。其差別就在品牌行銷將品牌長期維持在某一固定的位階上，讓媒體、通路商到消費者，對品牌的辨識度能認知、滿意度能維持、忠誠度能持續，則產品一旦貼上該品牌，定價可最佳化、銷售可最省力。

同樣的，產品的技術(功能、品質)需持續匹配該品牌的長期定位。所以長期而言，品牌行銷之難在於持續維持產品與品牌的互動關係。當有不同層次的技術，就最好用不同的品牌來區分，否則品牌定位會有模糊化。

仍有技術優勢的工廠，最好在市場成長期 (技術導向屬的賣方市場)，做好品牌定位的工作來確定名份，否則到了市場成熟期時(品牌&價錢導向的買方市場) ，在市場上仍沒有名份，就只能白髮宮女話當年，任由客戶喊價錢。一旦步入生命週期的衰退期，因為所有產品的品質、功能與價錢都近似時，市場幾乎只接受有品牌產品。

不管前進零售市場，或只針對系統整合商，銷售前從各個角度的數據來做行銷的依據，再從客戶的角度來檢視行銷的計畫。做行銷與做產品一樣，No Basic- No Magic。做好行銷A與產品B的工作，就能輕鬆達成產品銷售額的C。沒有行銷的銷售，如同沒有規劃的產品，結果常是 - 辛苦後還是辛苦!

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●作者：郭琛，居住在德國，前德國台灣商會聯合會總會長，目前為第廿二屆歐洲台灣商會聯合總會監事長。以上言論不代表本報立場。88論壇歡迎網友參與，投稿請寄editor88@ettoday.net







「我們要拉大眾運輸『打群架』，才能跟私人運具對抗！」交通部將在10月與高雄市府合作，在高雄推「公共運輸行動服務（MaaS）」，屆時民眾憑一機、一卡，付出不超過民眾現階段的每月通勤費，就可享有公車、捷運、渡輪，公共單車及輕軌等公共運輸服務無限次「搭到飽」，並有一定免費點數搭乘計程車。



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所謂MaaS（Mobility as a Service），最初由芬蘭2014年提出，2016年試行，在瑞典、奧地利、英國及美國也將陸續推廣。也就是透過行動載具整合多元運具，如捷運、公車及電車等為單一運輸服務，且透過長期套票優惠，提供民眾「搭到飽」。

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運輸研究所運輸資訊組副組長吳東凌說，民眾加入MaaS後，先以手機下載專屬App（手機應用程式），在App輸入起訖點，可免費規畫多種路徑。該服務將鎖定學生、工業區員工等族群，透過公路總局精算民眾現階段每月通勤費後，以差不多甚至更低的價格制定月套票金額，吸引民眾加入，民眾付月票後，可免費搭所有公共運輸。另外，越高金額月票會提供越多點數，免費搭乘計程車，點數用罄才需付現。吳東凌說，MaaS明年還會納入台鐵，高雄市府也預計推出租車及共享汽車服務。目前已跟業者談妥如何拆帳，10月前會建置系統後台、電子票證感應車機。希望藉此提升公共運輸使用率及多元性，並降低排碳量。高雄市交通局副局長張淑娟表示，讓公共運輸運量成長是最終目標，過去整合電子票證對民眾還不夠，這次重新包裝多種公共運具，將有更多元選擇。她對MaaS有信心，不過第一階段只納入市區公車，原高雄縣由公路客運經營地區，下階段才納入。(中國時報) var _c = new Date().getTime(); document.write('');







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